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房地产行业财务共享建设-成本篇

作者:laodao 发布时间:2021-10-12 22:45点击:

  进入下行时代的房地产企业,要想“活着、好好活着、一直好好活着”,必须要持续关注现金流、利润和运营能力这个三个核心。对房地产企业而言,财务管理其实是就是对企业现金流的规划和控制、对成本的有效管理以及对项目运营的有力管控,而企业规模越大,财务管理转型尤为显著,如何突破,依托信息化发挥的作用将十分重要,所有的基础工作用共享服务方式解决,是提高效率、规范管理、降低成本的最佳选择。

  在财务共享服务中心成为房地产企业财务转型的热门话题后,业务如何搭建,系统如何落地,过程关注重点,风险如何控制、运营如何持续有效的开展,是所有即将建设共享服务中心和已经建立共享服务中心关注的事项。

  房地产财务共享服务中心必须以流程简化、成本节约、运营高效、风险可控为核心目标;同时聚焦成本管理、营销费用管理、管理费用管理、营销收入管理、资金管理、全面预算管理六大核心业务。在业务持续运营中,逐步置入运营管理体系,持续关注运营效率与数据质量。

  房地产企业相比其他传统企业,信息化程度比较高,一般房地产企业在前端业务都有对应的业务系统,如营销系统(售楼和营销费用)、成本管理系统、投资决策系统、企业门户OA、预算管理系统、资金管理系统、财务核算系统;但共享服务中心业务推进上,必须从业务模式和系统建设两个层面去落地,一般在建设过程中,建议从:试点、推广、提高、优化四个阶段来完善具体落地。成熟的地产公司都为了营造更多资金优势,都会有系统的成本管理系统:成本管理的流程与制度体系、每一个阶段的控制要点和知识积累、从公司的战略角度优化成本结构

  成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。

  成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

  地产企业共享建设以提升内部管控,提高财务运营效率,统一标准与流程及决策分析为目标,在具体的成本共享目标设计上一般是:

  1.土地取得成本:指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

  2.行政事业费:主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。

  3.前期工程费:指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

  4.建筑安装工程费:指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

  5.景观环境工程费:指绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。

  6.社区管网工程费:指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

  7.公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

  8.工程建设其他费用:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

  成熟的房地产企业,从土地购买测算到开发建设动态监控,都有专业的部门(投资部、成本部、财务部、资金部)来协作完成流程,共享模式下,如何将管控流程置入系统,从事前规划、事中监控、事后分析将成本流程与效率做到最优?

  在系统流程梳理过程中,一般企业从成本管理系统、共享报账平台、影像系统、资金结算系统、核算系统来进行梳理,常见的成本共享流程分类大致如下:

  成熟的房地产企业,从土地购买测算到开发建设动态监控,都有专业的部门(投资部、成本部、财务部、资金部)来协作完成流程,共享模式下,如何将管控流程置入系统,从事前规划、事中监控、事后分析将成本流程与效率做到最优?

  在系统流程梳理过程中,一般企业从成本管理系统、共享报账平台、影像系统、资金结算系统、核算系统来进行梳理,常见的成本共享流程分类大致如下:

  1、 成本业务系统里经办人在成本业务系统发起付款申请,经业务领导及业务财务审核后自动传到报账平台;

  2、与应付解耦处理:OCR识别自动生成系统单据,在实际业务中,和成本应付(产值确认)存在一对多或多对一的关系,在系统建设上,须考虑解耦;

  3、拆分:获取后,系统需考虑按成本合同比例进行拆分,同时将拆分结果反写成本管理系统,完成动态成本结果回写,同时在报账平台按拆分结果入账;

  4、报账单获取业务审批信息:在共享作业人员审核过程中,需联查业务审批信息,确保内控体系及资金支付控制制度完整;

  5、报账单获取合同信息:在共享作业人员审核过程中,需联查业务合同信息,核对合同条款及支付条件,确保合同支付风险可控;

  6、扣款、罚款申请:在付款排程时,系统自动检查在途的扣款、罚款项,按最小余额进行付款排程,避免出现超付风险;

  7、认证:在初期为了保证时效,减少共享负荷,建议将该职能放在本地初审,但后期为了保证税务进项税与实际认证结果一致,必须全迁入共享服务中心完成统一认证与抵扣;

  8、结果回写:付款信息、拆分信息需全部实时反写至成本系统,以保证成本系统动态成本管控时效;

  随着业务的发展,成本共享在资金支付、在打通上下游业务系统和增值税统一认证和抵扣上,还有非常大的提升空间。

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